誰もが知りたい住宅ローン審査と手続きについて
現役銀行員が解説します。<2019年8月版>

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担保と住宅ローン審査8「都市計画法/5.道路予定地


住宅ローン審査でも重要となる都市計画法とは、「都市計画」の内容およびその決定手続き、開発許可や建築制限などの都市計画制限、都市計画事業の認可・施行などについて定めた法律です(同法1条)。

住宅ローンの審査においても、都市計画法の観点から担保物件の価値が精査されます。

<都市計画法/5.道路予定地>

さて重要事項説明書に「計画道路あり」という記載が時々見られます。売買対象となる土地が、道路など都市計画施設の区域内や、市街地開発事業の施行区域内などに該当する場合には、重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限」の欄に必ず記載があるはずです。

これらに該当する区域内では、住宅等の建築に都道府県知事の許可が必要など、一定の制限が設けられています(同法53条)。

重要事項説明書にこのような記載がある場合には、当該事業等が計画段階か事業決定段階かを確認しましょう。

計画から事業決定までには長い期間がかかるため、計画段階であれば一定の条件を満たせば許可されるように定められています。

事業決定段階になると、原則として建築はできません。

都市計画施設の区域内等で建築が許可される主な基準は、次のように容易に移転・除去できる物件であることです(同法54条)。

・2階以下であること

・地階を有しないこと

・木造、鉄骨造、コンクリートブロック造等であること

また、都市計画施設にかかる部分がわずかな場合は将来的にも再建築が可能ですが、全体的にかかる場合は困難ですから、当該事業等の計画図も調べましょう。

計画段階の道路予定地で建築が許可されなかった場合には、土地所有者からの申請に基づき、都道府県知事等がその土地を時価で買い取ることになっています(同法56条)。

つまり、道路予定地であっても事業決定前であれば建築可能ですし、建築が許可されなくても時価で買い取りをしてもらえるため、不動産業者は普通に建売住宅等を販売しています。

金融機関も住宅ローンを受け付けていますが、住宅ローン期間の設定等には注意しましょう。

(次回に続く)

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