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現役銀行員が解説します。<2019年12月版>

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担保と住宅ローン審査4「都市計画法/1.土地の分類


住宅ローン審査でも重要となる都市計画法とは、「都市計画」の内容およびその決定手続き、開発許可や建築制限などの都市計画制限、都市計画事業の認可・施行などについて定めた法律です(同法1条)。

住宅ローンの審査においても、都市計画法の観点から担保物件の価値が精査されます。

<都市計画法/1.土地の分類>

1.土地の分類/都市計画区域

日本の土地は、この都市計画法によって大きく「@都市計画区域、A準都市計画区域、B都市計画区域外」に分けられます(同法5条)。

@都市計画区域とは、市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域です。

A準都市計画区域とは、都市計画区域外で市街化か進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設けられる区域です。

例えば、高速道路のインターチェンジ付近など、交通の利便性が高く、地形的にも開発が容易と想定される区域を中心として、今後も人口が増大する区域の周辺や大規模集客施設などの立地の可能性が高い区域が指定されます。

都市計画区域および準都市計画区域に指定されていなければ、B都市計画区域外となります。

2.土地の分類/区域区分(線引き)

都市計画区域はさらに、「C市街化区域」と「D市街化調整区域(以下、調整区域という)」に線引きされています(同法7条)。

C市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされます。

後述する「用途地域」を指定し、道路や公園、下水道等の整備を行い、計画的に市街化が図られます。

D調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」とされ、自然環境等を守る趣旨から、開発や建築が制限されています。

1つの都市計画区域を市街化区域と調整区域に分けることを「区域区分(または線引き)」といいますが、この区域区分がなされていない都市計画区域もあります。

これを「無指定区域(非線引き区域)」といいます。無指定区域は、人口が減少傾向にあるなど、市街化の圧力が弱い地域であり、土地利用に関する規制等が緩くなっています。

なお、都市計画区域は日本国土の約4分の1を占め、総人口の94%が居住しています。

さらに、国土の5%ほどである市街化区域等(市街化区域と無指定域内の用途地域)には、総人口の約8割が居住しています。

3.土地の分類/用途区域

都市において、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便性が悪くなります。

「用途地域」は、用途や使用目的の異なる建築物が同一地域に混在しないようにするために定められたもので、用途地域が指定されると、それぞれの用途に応じて、建てられる建物の種類が制限されます。

市街化区域は必ず12種類の用途地域のいずれかに指定されますが、調整区域については原則として用途地域を定めないものとされています。

無指定区域については、用途地域を定めている部分もありますが、定められていない部分(非線引き白地地域)もあります。

(次回に続く)

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