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担保と住宅ローン審査24「不動産売買契約書/1.売買目的物の表示


住宅ローン審査でも重要となる、売買契約書のポイントを説明したいと思います。

不動産売買契約書は、売主と買主(住宅ローンの申込人)の合意内容を書面にしたものです。取引の様々な条件はこの書類に網羅されていますから、買主に不利な条件がないか、念入りにチェックされます。

売買契約書の主な項目は、次のとおりです。

・売買物件の表示

・売買代金、手付金等の額、支払日等

・契約条項

・売主および買主の署名押印

では具体的に見てみましょう。

1.売買目的物の表示

土地・建物の表示が、登記事項証明書と相違ないか確認されます。

備考(特記事項)に何か書いていないかもよく見られます。

中古住宅では、未登記の増築部分があり、登記内容が実態と相違しているケースもあります。

また、土地が仮換地・保留地の場合、換地証明書・換地図がなければ実際の敷地面積は確認できません。

仮換地とは、土地区画整理事業による換地処分が行われる前に指定される仮の換地であることは説明しました。

区画整理事業は、その施行区域全体の面積は変わらない中で、道路の新設や拡幅、公共施設の整備などが行われるため、換地(整理後の土地)は従前地よりも狭くなります(これを減歩といいます)。

保留地とは、この減歩によって新しくできた土地のうち、道路や公共用地にならず、事業費の一部に充てるために売却される土地をいいます。

仮換地の権利移転等は従前地の登記でなされますが、分譲マンションでは、換地終了まで土地所有権の移転や抵当権の設定ができないこともあります。この場合、敷地への抵当権設定という住宅ローンの条件が未了のまま実行されることになります。

換地処分が完了するまでには相当の期間を要しますから、管理体制は万全です。

また、保留地は従前地、すなわちもともとの登記がありませんから、換地が終了するまで権利の設定はできません。この場合も同様に、十分な管理体制が敷かれます。

こうした物件は取り上げない方針の金融機関もありますが、分譲業者のレベルに応じて対応しているようです。

(次回に続く)

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