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担保と住宅ローン審査18「重要事項説明書/3.都市計画法、区画整理法


住宅ローン審査でも重要となる、重要事項説明書のポイントを説明したいと思います。

・法令に基づく制限の概要/都市計画法、区画整理法

1.区域区分

市街化区域内であれば建物の建築に際して通常の建築確認申請を出すだけです。

調整区域の場合には、開発許可の内容を確認し、一般の人が普通に建築できる許可であるかをチェックされます。

一般の人が普通に建築できる許可とは、都市計画法34条11号(50戸連たん)、あるいは大規模開発による住宅団地内に建築するものが該当します。

2.都市計画施設

計画道路の予定がある土地は、それが計画決定段階か事業決定段階かで建物の建築について行政の対応が大きく違います。

計画決定段階では、建物が一定の条件を満たせば、行政は建築の許可をしなければならないと定められています(都市計画法53条、54条)。

階数が2階以下で地階がないこと、構造が木造、鉄骨造、コンクリート造などあまり堅固でないものという条件です。

ただし、計画が事業決定し施行者が定められた場合、この条文は適用されなくなります(法57条の2)。

したがって、建物を建てられないか(買取り請求はできる)、大幅に制限された条件となるでしょう。

事業決定段階の場合、計画段階に比し流通性は大幅に劣りますし、購入動機も疑問とされます。

3.仮換地

土地区画整理事業が行われる際、その事業対象枠内の土地(従前地)に代わって換地(区画整理後の土地)を交付することを「換地処分」といいます。

「仮換地」とは、この換地処分が行われる前に指定される仮の換地のことです。

仮換地自体に権利の設定等はできず、換地処分が済むまで売買等権利の移転は従前地の登記で行われます。

対象物件の敷地が仮換地の場合は、換地図、仮換地証明書等で確認されます。

(次回に続く)

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