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住宅ローン審査マニュアル33「借地権の付いた土地、底地について


借地権の付いた土地の所有権(または借地権付きの土地そのもの)を、底地といいます。

底地の場合、土地所有者(地主)はその土地を利用することができず、利用価値は地代のみとなりますが、地代を簡単に上げることも困難です。

地主が自分で使用収益できないため売却も難しく、1番良いのは、実際にその土地を利用している借地権者に売却することといえます。

しかし元の地主に何らかの事情があり、不動産業者に売却する場合もあります。

底地の買い手は、専門業者の場合が多く、借地権者に買い取りを迫ることがあります。

問題とされるのは、借地契約をしている人(借地権者)と、建物の名義人が異なる点です。借地権は、その登記がなくても、借地権者の名義で借地上の建物を登記すれば、第三者に対抗することができます。

事情により判例は分かれますが、借地権者名義で建物を登記していない場合、借地権を否定されるおそれがあるのも事実です。

旧住公などでは、地主の承諾を条件に融資を認めていたようですが、地主が変わると問題が生じるのです。

底地の購入にあたっては、土地の評価に注意が必要です。通常、担保評価は流通市場における「売買価格」が基準になりますが、借地権者が底地を購入するときなど特殊な取引の場合は売買価格では評価されません。

底地の売買価格はかなり低くなりますが、金融機関では土地・建物を共同担保とし、土地購入後、土地と建物の所有者が同一となるため「土地付き建物」として評価されます。

したがって、担保評価が売買価格を上回ることになるため、保証会社にはあらかじめその旨を承認してもらう必要があります。

参考になさってください。

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