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現役銀行員が解説します。<2019年12月版>

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住宅ローン審査マニュアル30「住宅ローンを分割借入する場合


住宅ローンの場合、新築建売住宅や中古住宅の購入など、一括での借入が一般的ですが、分割借入するケースもあります。

例えば、土地代金と建築資金のローンをまとめた契約で締結し、土地購入時と建築完成時に分けて借り入れる場合や、土地代金のローンと建物完成時のローンの2本立てで借り入れる場合などがこれにあたります。

建築資金についても、頭金、中間金、受渡時の最終代金などを分割で支払う請負契約にしている場合、購入者としてはローンを分割で借り入れたほうが資金的に楽です。

最終代金だけ借りる、あるいは頭金等を立て替えることもできますが、資金に余裕のない場合は先行することになります。

先行のローンを借り入れる際、建物が存在する案件では、本来的には土地・建物の共同担保とします。

購入後すぐに建物を取り壊す予定だと、「壊すものに余計な抵当権を付けるのはムダ」と考えることも納得できますが、これを容認すると、一時的に法定地上権が発生するおそれがあります。つまり、金融機関が取壊しまでのリスクを負うのです。

土地のみの担保を認めるには、借入人の信用状況や建築計両の確実性、業者の信用等を総合的に判断しなくてはなりません。

さらに、建築資金の分割借入を依頼する場合、建物が完成するまでは担保が付けられないため、請負業者の完工能力、土地の担保余力なども総合的に判断されることになるでしょう。

実際、建築資金を先取りして業者が倒産する事件が発生していますから、建物については完成後の貸出を基本とすることは、いうまでもありません。

金融機関は、自社だけでなく顧客のリスクが高まるような計画には、慎重な態度であたるのは当然かもしれません。

参考になさってください。

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