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現役銀行員が解説します。<2019年8月版>

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住宅ローン審査マニュアル23「銀行の担保物件のチェックポイント


住宅ローンを実行する条件として、金融機関は購入物件である住宅を担保とします。

そしてその物件を、購入者が居宅として利用することが大前提です。

何らかの事情によって借人人が返済不能となれば、この担保を売却処分して残りのローン(残債)を返してもらうことも十分あり得ます。その場合、売却代金によって残債を完済できるのが理想ですし、借入人もそれで債務がなくなれば新たな出発ができます。

つまり担保として問題のない物件とは、万一処分することになった場合に、見込んだとおりの価格で、スムーズに売却できる住宅といえます。

いざ処分の段階になって、期待外れの価格になるというリスクを最小限にするのが、担保取得時の正しい評価なのです。

物件をチェックする際は、その「流通性」に注目しなければなりません。

戸建ての場合、物件の道路付けが流通性に大きく影響します。接道が広い公道に面しているものが理想的ですが、地価の高い都市部などでは、幅員4メートル程度の私道に面している物件が多く、位置指定道路や42条2項道路の場合も少なくないのが実情です。

中には、43条但し書きによる許可を受けている場合も見受けられます。こうした接道条件の良し悪しが、最終的に処分する際の価格に反映されるのです。

敷地の形状などにも注意が必要です。

不整形な敷地や傾斜のある敷地は、評価を下げる必要があるのですが、人気のある地域ではこうした物件でも流通価格が高い場合があります。

その地域の交通の便、周辺環境などを十分に確認する必要があるでしょう。

また、借地権付建物など権利関係に注意を払うものもありますし、木造区分所有建物など再建築が困難なものなど、担保としてはあまり好ましくない物件もあります。

マンションは、戸建てとは違い積算価格で評価せず、一般の流通価格で評価するしかありません。共同住宅ですから、共有部分があり、管理についての規約などに十分留意することが必要です。

管理費や修繕維持積立金は、マンションの規模によって差があります。あまり小規模なマンションの場合は、管理費の総額が少なく、管理面に弱点があります。

担保としては弱いということは承知しておきましょう。

購入物件が担保として適格かどうか、地図やパンフレットだけで判断するのは危険です。やはり現地を見ることをお勧めします。道路、周辺の川や水路、坂、隣地境界、高圧線や嫌悪施設など、現地に行かないと分からないこともたくさんあります。

現地調査に加え、役所に赴いてその区域の行政上の規制などを十分に聴き取り、建築時にどういう許可が必要になるかを調べることが肝要です。

参考になさってください。

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