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現役銀行員が解説します。<2019年10月版>

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住宅ローン審査マニュアル22「親が所有する物件のリフォーム


若い夫婦が、どちらかの実家の土地に新築することはよくありますが、実家のリフォームを行う際に、子供夫婦がローンを借りたいというような相談もあります。

両親が年齢的にローンを借りられない場合などに多く見られますが、注意しなければならないのは、住宅ローンの目的たる物件は「本人所有」であることが前提になる点です。

住宅の改築で、ローンを借りる人もその住宅に住む予定なら一見問題なさそうですが、借入人に所有権の持分がなければ、この前提条件を満たさないことになります。

登記上、所有権を表示する甲区の変更をしなければなりません。

ローンの借り手である夫が工事代金を負担する予定のケースでは、妻の親がその代金分を所有持分で代物弁済する形で、譲渡することになると思われます。

しかし、税務上のトラブルを避けるためにも、金融機関側から持分について細かいことは伝えてくることはないでしょう。

また、抵当権の先順位が旧住公など公的金融機関の場合、ほとんどの金融機関は担保余力があれば第2順位も認めますが、民間金融機関が先順位の場合は、ほぼ認めません。

その場合、先順位の借入れの借換えも検討することになるでしょう。

先順位の借入れの返済状況と今後の返済見通しについては、当然検証が必要になってきます。妻の父親が担保提供者兼連帯保証人となる場合には、その信用状況も、十分審査されます。

なお、子供が借入人となって新築する場合、土地は通常「使用貸借」という形で地代等を払わないケースが多いようです。

新築なら建物は基本的に本人名義になると思いますが、前提条件を満たしているか、担保を万全に確保できるかには注意してください。

当然、土地・建物は共同担保となります。

参考になさってください。

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