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住宅ローン審査マニュアル２０「区分所有建物について」

「区分所有建物」とは、その建物の構造上物理的に区分され、独立して住居などの用途に供することができる複数の部分から構成される建物です。

これには、区分所有法が適用され、次の要件を満たしている必要があります。

１．建物の各部分に構造上独立性があること

２．建物の各部分に利用上の独立性があること

区分所有建物の独立した各部分を「専有部分」といい、廊下や階段など共同で利用する部分は「共用部分」といいます。

分譲マンションが代表的なものですが、二世帯住宅や、テラスハウスのような連棟式建物などでも見られます。

区分所有建物は「１棟」として建築されますが、その中に独立した住宅等が存在し、それぞれが所有権の対象となります。

各所有者は、自身の専有部分を排他的に利用できるほか、共用部分を利用する権利および共同で管理する義務を負います。

分譲マンションなどの区分所有建物の場合は、そもそも不特定多数の入居を前提としていますから、専有部分のみでも十分な流通性があります。

しかし親族で住む戸建ての区分所有建物の場合、登記上は独立しているとはいえ、実態は一体的なものと考えられます。

したがって、子供の専有部分だけを抵当権の対象とした場合、その部分だけを購入する人は期待できず、処分するのは難しいでしょう。

親族同士で所有する場合に限らず、小規模な木造の連棟式建物の場合、建替えなどが簡単にできないようです。

金融機関としては、専有部分のみではやや不十分ですので、すべての専有部分と敷地を担保とすることを求めてくると考えられます。

参考になさってください。

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