誰もが知りたい住宅ローン審査と手続きについて
現役銀行員が解説します。<2019年12月版>

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住宅ローン審査マニュアル19「仮換地について


「仮換地」は、市街地開発事業のうち、整然とした市街地を造成するための土地区画整理事業において利用される制度です。

事業が完了すると、地権者には従来の土地の形質・位置等が変更になった新たな区画が「換地」として交付されます(換地処分)。

しかし、事業は数年にわたり実施されるため、換地処分が終了するまでには長い期間がかかります。この間、土地の使用収益ができないのは経済的な損失が大きいため、換地の造成が終了しているものを仮換地に指定し、使用収益ができるようにしているのです(土地区画整理法98条)。

ただし、仮換地自体に権利の設定等はできず、換地処分が済むまで、権利の移転等は従前地で行います。

例えば、従前地が1筆の土地で、換地処分後は3筆の土地になる場合でも、仮換地の売却などの権利関係移転の登記は従前地で行います。

つまり、仮換地を購入した3人の所有権は、従前地に持分として登記され、抵当権等もその持分に設定されます。

この場合、換地処分が行われると、3筆の土地それぞれに従前地の所有権持分・抵当権等の権利関係が自動的に移転します。

そのため、上地をそれぞれの単独所有にし、抵当権は持分に対するものから所有権全体に及ぶものにする必要があります。

この手続きは、共有者全員で同時に実施しますが、換地処分が終了するまでには長期間かかるうえ、処分後すぐに全員の協力が得られるとは限りません。

こうした管理上のリスクから、従前地が共有の仮換地は住宅ローンの担保としないことが多いのです。

また、仮換地は処分時に事業の精算が行われますが、保留地の売却が事業資金予定額に満たないと、所有者に資金負担が生じる場合があることにも留意が必要です。

参考になさってください。

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