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現役銀行員が解説します。<2019年10月版>

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住宅ローン審査マニュアル18「借地権付建物について


借地借家法10条では、土地に借地権を登記していなくても、その土地の上に借地権者名義の建物が登記されていれば、第三者がこの土地を取得しても借地権を主張できるとしています。

つまり、借地権者以外の名義で建物を登記すると、地主が変わった場合、新しい地主に借地権を主張できないおそれがあります。

地主は滅多に変わらないため、こうした状態で家を建てる人は少なくありませんが、最近では土地を底地売買専門業者に売却する地主も増えています。

業者は法律に精通しているため、建物を借地権者名義で登記していないと、立ち退きを迫られることもあります。

また、借地権がいわゆる賃借権の場合、地代の支払いが滞ったりすると、賃貸借契約が解除されるおそれがありますし、借地上の建物を売却や転貸する場合、地主の承諾を得る必要があります。

そこで金融機関では、抵当権の実行(担保の売却)に備え、借地権付建物を担保にするときには通常、地主の承諾書を取り受けています。

承諾書には、具体的に「抵当権を実行、または任意処分して第三者が所有権を取得した場合は、引き続きその者に貸与する」「賃貸借契約を解除しようとするときはあらかじめ貴行に通知する」といった文言を入れます。

ただし、地上権の場合やマンションの場合、寺などが地主の場合には、承諾書の免除や文言の省略をする金融機関もあります。

実務的には、底地の「登記簿謄本」で所有者および第三者の権利関係を、「実測図」で借地契約との整合性を、「土地賃貸借契約書」で地主・借地人・地代・賃借期間等を確認します。

なお、借地権付建物を担保に取る際は、建物火災保険金請求権に質権設定することが必須です。

参考になさってください。

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