誰もが知りたい住宅ローン審査と手続きについて
現役銀行員が解説します。<2019年8月版>

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住宅ローン審査マニュアル16「農地について


農地を農地以外のもの(宅地)に転用する目的で売買するには、原則として都道府県知事の許可(4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可)が必要です(農地法5条―項)。

一方、市街化区域内の農地については、農業委員会への農地転用の「届出」だけで済みます(農地法5条I項但し書き6号)。

許可基準については、次のように定められており、どちらの基準も満たす必要があります(農地法4条2項・5条2項)。

1.立地基準 : 農地を5種類に区分し、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は原則不許可、第2種農地は条件付き許可、農業生産に影響の少ない第3種農地は原則転用を許可(第3種農地一鉄道の駅が300メートル以内にあるなど、市街地の区域または市街化傾向が著しい区域にある農地)

2.一般基準 : 申請内容について、申請目的実現の確実性、被害防除措置等を審査し、適当と認められないときは許可できない

市街化調整区域内の場合は、開発許可がないと建物の建築もできないため、これらを確認しないと住宅ローンは検討できません。開発許可や建築許可を受け、建築確認が済んでいれば法的には問題ないかもしれませんが、担保としての流通性を確認する必要があります。

都市計画事業として開発された地域の宅地や、市街化区域に隣接する地域として許可されたものは、ほぼ市街化地域と同様に見て問題ないと考えられます。

しかし、市街化調整区域に建てられる住宅には、農業従事者の農家住宅や分家住宅もあります。これらは建てられる人が限定され、再建築が簡単に行えないため、流通性は劣ります。

金融機関では、何を根拠に開発許可や建築許可が出たのかを確認し、流通性を勘案しながら判断することになります。

参考になさってください。

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