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現役銀行員が解説します。<2019年10月版>

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住宅ローン審査マニュアル13「市街化調整区域について


日本の土地は、都市計画法(法)により都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の3つに分けられ、都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」に線引きされています。

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に市街化を図る区域」とされ、原則として建物の建築や開発行為が可能です。

一方、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」とされ、住宅の建築や宅地化のための開発行為が制限されます。都市計画区域では、法29条1項各号により、該当する以外の開発行為には、あらかじめ都道府県知事(指定都心等ではその都市の長)の許可が必要とされています。

そして、法34条で市街化調整区域における開発行為の許可基準が定められており、許可を受けた区域以外については、法43条で建築等の制限が定められています。

これらの定めによると、市街化調整区域においては、農業等を営む者の居住の用に供する建物などは、知事等の許可なく建築可能ですが、開発・建築が許可される対象は限られます。

つまり市街化調整区域内の住宅は、非常に限定された地域および職業の人々に供されるものです。

また、インフラ整備も十分とはいえず、市場性や住宅としての効用において、市街化区域に比べて劣るといわざるを得ません。

そのため、担保とする市街化調整区域内の物件は、法34条11号の許可を受けたもの(50戸連たん)か、法43条の許可のうち都市計画事業等で開発された住宅団地内のものに限定するのが一般的で農家住宅等は稀です。

市街化調整区域内の物件が担保の案件では、必ず開発・建築許可書が確認されます。

参考になさってください。

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