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住宅ローン審査マニュアル12「不整形地について


整形画地とは、正方形、長方形、平行四辺形など整った形を持つ土地を言います。不整画地はこの整形画地に対比する言葉で、複雑な地形の土地の総称です。

凸型地、鍵型地などがその例であり、面積の大小にかかわらず、地形の複雑さにより区分されます。

「土地価格比準表」では、不整形の程度について、次のように分類しています。

1.普通 : 標準的な画地の形状とほぼ同じ形状の画地

2.やや劣る : やや不整形の画地

3.劣る : 不整形の画地

4.相当に劣る : 相当に不整形の画地

5.極端に劣る : 極端に不整形の画地

そして住宅地に関しては、

・普通 : 1.00倍
・やや劣る : 0・95倍
・劣る : 0・90倍
・相当に劣る : 0.85倍
・極端に劣る : 0.70倍

という補正率で評価されます。

これは、標準的な画地で建てられる建物が、当該画地ではどの程度同様に建てられるかにより判断されるものです。

不整形地だと、建物を鍵型にしたり凹型にしたりと建築が大変です。柱や梁が増えてコストもかかります。敷地の広さを有効に利用できないわけで、その程度により補正されます。

つまり、面積だけで担保評価するのは危険であり、敷地の形状を実地に検分して評価しなければなりません。土地の評価はその有効利用性にあり、それにより市場価値が決まります。

不整形地は、土地を安く手に入れることはできても、建物の建築コストがかかり(中古で売却するときには、建物は通常の評価しかされない)、総体の価格は安くなります。住宅ローンの貸し出し可能額が、必要な金額にならないおそれがあるわけです。

参考になさってください。

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