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現役銀行員が解説します。<2019年12月版>

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住宅ローン担保評価の基本「所有権の真実性


さて住宅ローンの担保物件などの所有権の真実性に関連して、重要な原則が2つあります。「公示の原則」と「公信の原則」がそれです。

物権の変動を他人に知らしめる外形を備えることを、公示の原則といいます。

不動産の場合の登記がそれであり、第三者への対抗要件としての機能をもたせています。

他方、登記記録上の所有者を真実の所有者とみなすことを「公信の原則」といいます。たとえば、登記記録上の所有者が乙となっていた場合、乙が甲をだまして甲から取得したものだとしても、乙を信用してこの物件を購入した丙の所有権は保護され、真実の所有者甲は損失を受けるというものです。

現実に、なんらかの行為により所有者から権利証を手に入れ、あるいは権利証を偽造して、自分を所有者として登記してしまう例がよくあります。

わが国の登記制度は、公示の原則を認めていますが、このような公信の原則は認めていません。

したがって、上記の例でいえば、乙への所有権移転は無効であり、丙の所有権も保護されません。

また、抵当権者丁が登記記録上の所有者乙を真実の所有権者と思って抵当権設定をしても、乙の所有権が無効となる結果、丁の抵当権もまた効力のないものとなります。

このため、貸出担当者としては、所有名義人との面接、文書や電話による照会、ならびに売買契約書上の当事者と登記記録上の名義人との連続性のチェック、入居者のチェック、固定資産課税台帳登録事項証明書上の所有者との整合性チェック等により、真の所有者の確認をしなくてはなりません。

また、所有権移転が短期間に頻繁に行われている物件、最近購入した物件、占有者のいない物件などは、特に注意を払わねばならないとされています。

(次回に続く)

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