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現役銀行員が解説します。<2019年8月版>

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住宅ローン担保評価の基本「売買契約書の価格


さて住宅ローンなどの担保物件について、売買金額の妥当性についてもさまざまな問題があります。

金融機関にとって関心があるのは、住宅ローンの申込人から徴求する不動産売買契約書です。

この徴求目的は、資金使途や所有権移転の正当性を確認するとともに、当該購入物件を担保とする場合の担保評価額決定の有力な参考資料とすることです。

たとえば、100百万円の売買契約書が持ち込まれた場合、その100百万円を担保評価額と認めると、掛目が90%の場合は、90百万円までの与信が可能となります。

ところが、その契約書の売買価格が水増しされたものだとしたら(たとえば90百万円が真実の価格だとしたら)、本来の与信限度額は90百万円×90%=81百万円なのに、契約書を鵜呑みにしたばかりに、90百万円を与信してしまい、90百万円−81百万円=9百万円の過剰融資をしたことになってしまいます。

いつの時代でも、このように水増しされた売買契約書が横行することから、貸出担当者は、正常価格把握への努力に加え、契約書の収入印紙の有無や、契約日付その他の記載事項をみて、売買契約の真実性を入念にチェックし、担保物件の現地調査の際には、その裏付をとることが必要とされています。

裏付は、広告、業者や物件の近所への聞き込み、売主への照会などによりとることができます。このような基本的な裏付調査は、申込人の信用力も含めて、貸出調査の重要なポイン卜となっています。

(次回に続く)

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