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現役銀行員が解説します。<2019年12月版>

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住宅ローン担保評価の基本「不動産担保の問題点


さて、わが国には、今日の不動産担保金融の原形として、中世には「見質」、江戸時代には「書入れ」と呼ばれるものがありました。

これらが抵当権となったいま、金融機関を取り巻く環境は、対外的には金融自由化・国際化の進展を、対内的にはバブル崩壊後の長期不況からの回復という局面を迎えています。

そのなかにあって、この不動産の担保金融が果たす役割は依然として大なるものがあり、金融機関の貸出担当者は、いかに的確に借り手のニーズに応え、同時に適切な不動産担保を徴求するかに頭を悩ましています。

貸出担当者が与信判断をするときには、質的・量的な両面の把握が必要です。

経営者・業界動向・企業の業績等を含めた返済力を質的に把握し、同時に返済不能の場合の担保という返済財源を量的に把握することになります。

ヒト・カネが前者であり、モノが後者であるといえましょう。

この両者の関係を図で示すと、4つの局面が考えられますが、B、Cについては判断に悩むところです。



このうち、返済力(ヒト・カネ)についてのハイリスクは、近年ますます顕著です。

住宅ローンを例にとると、金融競争激化の際には、どうしても甘い融資となりがちな傾向にあり、ヒトに対する判断はさておき、カネの面をみると、年間所得に対する返済額の割合が依然として高い実情です。

以上のヒト・カネに対し、担保力(モノ)についてみると、量的把握のやり方次第でリスクが最小のものとなります。

適切・適正な担保取得は、債権者最後のよりどころとなります。

しかし、現実には、貸出先が返済遅延となったときに、与信当初の調査書を点検すると、担保物件の内容や評価に欠陥を見いだすことが、どの金融機関でも多かれ少なかれあります。

そのような欠陥は、内容・権利・評価に関することであり、これらの十分なチェックが必要とされています。

(次回に続く)

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