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住宅ローン担保評価の基本「地域要因の比較


地域要因の比較と個別的要因の比較を一緒に行うことも少なくないようですが、本来は別々に分析すべきです。

取引事例が同一近隣地域にある場合は不要ですが、担保物件と異なる類似地域にある場合は、地域要因の比較が必要です。裏返せば類似地域でない地域との比較は意味がありません。

このようにして、地域は次のように区分できます。ただし、この地域区分は、都市計画法上の用途地域とは一致しません。

1.住宅地域:普通住宅地域、中級住宅地域、高級住宅地域

2.商業地域:近隣商業地域、普通商業地域、準高度商業地域、高度商業地域

3.工業地域:中小工場地域、大工場地域

各々の地域要因とは、次表のような事項です。

これらの要因の軽重は、地域により、また用途の具体性(高級住宅地、高度商業地など)により異なるので、臨機応変に取捨選択することが必要です。そして、これら地域要因をどう比較するかについては、国土交通省「土地価格比準表」があります。不動産鑑定士は、これを有力な判断材料としていますが、一般的にはこれを知らずに自己流で行っている場合も多いようです。

しかし、現実にはこれらのチェック項目は多すぎて、効率性を重んじる金融機関には実務的ではありません。そこで、担保物件の所在する地域と取引事例の所在する地域との価格水準の比較によることも可能です。その比較は、取引事例のほか、それぞれの地域 の地価公示価格、都道府県標準価格、相続税路線価格、世評価格、民間の地価調査などによります。

(次回に続く)

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