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現役銀行員が解説します。<2019年11月版>

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住宅ローン担保評価の基本「更地の評価方法


更地とは建物等の定着物がなく、かつ使用収益を制約する権利(借地権、地役権等)が付着していない宅地のことで、いわゆる空地(建物等がない。権利の有無は間わない)とは異なります。

したがって、更地か否かは現地調査や登記記録により判断します。借地か否かの現況判断は、建物の有無のほか、新借地借家法でいう明認方法の有無でも判断します。

評価格は、以下で得られた複数の価格の軽重を考慮して求めます。

1.更地の評価では、一般に取引事例比較法が適用されます。すなわち土地の取引価格それぞれに対し、事情補正、時点修正、標準化補正、地域要因の比較、個別的要因の比較を行い、それにより得た複数の価格を吟味して比準価格を求めます。

2.評価する土地の地域要因や個別的要因から考えて、その最有効使用が、たとえば面積が大きくマンション用地や戸建の建売用地に適しているとか、人口密集地にあるからアパート用地に適していると判断されることがあります。マンション用地や建売用地と思われる場合には、「開発方式」で価格を求めるべきでしょう。

3.現状が更地であっても、アパートや貸ビルのように収益物件を新規に建築することが土地の状態から最有効と思われる場合には、土地建物一体としての収益価格をまず求めます。次いでその収益から建物分を控除して土地の純収益を求めます。この純収益を還元利回りで資本還元して収益価格を求めます。


(次回に続く)

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