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住宅ローン担保評価の基本「収益還元法


収益還元法は、担保物件が将来生ずるであろうと期待される賃貸収入から得られる純収益を、現在価値(収益価格)に引き直すもので、直説法とDCF法という2つの方法があります。

ここでいう賃貸収入とは、年間賃科のことで、自用物件につき、収益性の観点から収益価格を求めるときは、支払賃科に敷金等一時金の運用益、共益費(ただし、賃料相当分のみ)等のすべてを加えます。

貸家の場合の収益価格を求めるときは、年間支払賃科のみをもって賃貸収入とする方法もあり、担保実務上は、簡易に賃貸用不動産を評価するときに用いられる方法です。

なお、収益価格は、不動産の収益性(インカムゲイン)に着目したもので、不動産市場の安定期には取引価格の大きな指針となりますが、不動産価格の高騰時期には売買差益(キャピタルゲイン)を目的とする取引が横行し、収益価格は比準価格を大きく下回る結果となります。

収益価格は、収益をバックにした安定的価値を求める手法として、賃貸用のみでなく、自用物件の評価にも応用することができます。

(次回に続く)

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