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住宅ローン担保評価の基本「地図・公図


担保物件の確認資料として登記簿に次いで最も大事なものは、地図または地図に準ずる図面(主として公図)です。

不動産登記法14条には「登記所に地図を備える」旨が規定されていますが、この地図とは、不動産を特定するための位置と形状を表わすもので、これが昭和26年制定の国土調査法に基づく地籍図です。

ところが、実際に登記所に備え付けられている地図としての地籍図はまだ46%にすぎず、残りの54%は、不動産登記法14条4でいう「地図に準ずる図面」となっており、そのほとんどは、旧土地台帳法に基づく地図(いわゆる公図:昭和25年に税務署から登記所に移管されたもの)です。公図は、地図が作成されるまで効力をもちます。

地図の歴史をみますと、世界最古の市街地図としては、紀元前1500年メソポタミア地方のシュメール文明の地図でしょう。日本においては、大化改新時における田図が残っており、日本書紀にも「図籍」(地図と戸籍)の文言がみられます。中世には、正倉院御物として伝わる「庄園図」があり、江戸時代には国絵図がたびたびつくられました。

この絵図をもとにして、明治時代の地租改正の際に、地押調査などにより1年ごとに「一筆限図」が作成され、これを寄せ集めて字限図、町村限図へと拡大しました。しかし、部分を寄せ集めて全体をつくるというしかたでは、公図がうまく接合せず、また中 心地から離れると不正確になったりします。

地番のない土地(二線引畦畔)もあり、あぜ、くろ、青地等と呼ばれていますが、これは、もともと通路等の公共的土地だったものです。

公園による面積は、地租改正の際に測量技術や人材不足のため不正確なものがあり縄のび等が生じて、正確な面積を示していないことも多いのですが、位置・地形・方向性などの点で、依然として証明力のあるものといえます。

現地調査の際には、公図と現況とを見比べて物件の位置を確認することによって、他人所有物件の介在や担保の徴求もれを発見することができます。

しかし、なお全国には宅地造成・災害等に起因し、現地と一致しない地図混乱地域が約800地区もあり、土地の表示登記が受理されない地区もあることに注意してください。

(次回に続く)

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