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住宅ローン担保評価の基本「抵当権設定登記の手続き


不動産登記法が平成16年6月に改正されましたので、ここでは抵当権設定登記について新法によるオンライン庁の書面申請を中心に手順を解説します。

抵当権設定登記を行うためには、法務局またはその支局、出張所に、登記申請情報と添付情報を提供して(通常は司法書士が代行)行います。

添付情報とは、次のようなものです。

<申請添付情報>

1.登記原因証明情報

抵当権設定契約証書がこれに当たります。

2.所有権に関する登記識別情報(登記義務者のもの)

これは従来、権利証と呼ばれたもので、登記対象の物件表示、不動産特定番号や譲渡人の住所・氏名の表示、登記所の捺印があり、所有権保存や移転等の際、登記所から交付を受けるものです。

紛失した場合、従来は、保証書で代用できましたが、保証書制度は廃止され、申請情報に基づいて登記所からの事前通知がなされ、申請人からの回答を受理してから登記されます。登記識別情報は他人にみられないように封をして提供するとともに、原本でなくコピーを提供しましょう。

3.印鑑登録証明書(登記義務者のもの)

市町村に届け出ている印鑑を証明するもので、発行後3ヶ月以内のものでなければなりません。オンライン申請では電子証明書にかわります。

4.委任状(登記義務者および権利者のもの)

オンライン申請では、双方の電子署名付き委任状(電子文書)です。

5.資格証明書

法人の場合に、申請人が代表権のあることを登記官に証明してもらう書類のことです。発行後3ヶ月以内のものでなければなりません。オンライン申請では電子証明書にかわります。


登記所に申請があると受付番号が決まり、それに従って登記順位が決まります。同順位で数個の抵当権が申請されると、(あ)抵当権設定、(い)抵当権設定などと登記されます。

また、共有持分を担保にとるときは、何某持分の抵当権設定と表示されます。

登記原因には、抵当権設定の原因とその日付、発生原因である債権契約とその日付が示されます。債権額は担保される債権額を示します。後順位抵当権者がいる場合、利息や損害金は通算して「最後の2年分」しか優先弁済権がありません(民法375条)。この2年分とは、競売の配当期日からさかのぼって2年分です。

抵当権設定登記が完了すると登記完了証と登記識別情報が権利者に交付されます。前者は権利者と義務者に各1通ずつ、後者は権利者のみに物件ごとに交付されます。申請した抵当権にかかわる登記識別情報は目隠しシールを貼付して抵当権者に手渡しされます。法務局より通知された登記識別情報は再発行されないので厳重に管理し、また他人に知られないようにするため管理場所・管理体制等を内部で規定化しなければなりません。

なお最初からこの通知を受けない「不通知制度」を選択し、登記申請書に記載することもできます。

(次回に続く)

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