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住宅ローン担保評価の基本「登記簿の権利部/乙区


乙区については、その不動産に関する所有権以外の権利が登記されます。

その権利とは、抵当権(根抵当権を含む)をはじめとして、地上権、賃借権、永小作権、地役権、先取特権、質権採石権等です。それらの聞の優劣は、登記の順位番号により決まります(民法373条)。

甲区(所有権に関する権利)、乙区(抵当権等に関する権利)の間の優劣は、受付番号により決まります(不動産登記法4条)。

抵当権は同順位で登記できますし、また、その順位を他の抵当権と変更(順位変更)することもできます(民法374条2項)。登記事項証明書上、先順位・同順位の(根)抵当権がたくさん付着していると、現在の順位がわかりにくいものです。この場合には、初めから別紙に登記順に書き写し、抹消や変更のあるつど、それを1つずつ修正していくという作業をすると、現在の姿を正確につかめます。

建物や工作物の所有を目的とする地上権、賃借権のついた土地は一般に担保評価額が出ませんし、また永小作権、先取特権、質権等のついた物件は担保として不適当です。

ただし、用水路による地役権や地下鉄のための地上権などがついている場合は、それぞれの内容を調査して担保物件への影響を考慮し、相応の減価評価をします。

なお、地上権・賃借権と地役権との区別を大まかにいいますと、前者は、他人の土地を独占的に利用することができる権利であり、後者は、承役地(便益を供する土地)を要役地(便益を受ける土地)が便益の範囲内で利用する権利です。

(次回に続く)

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