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住宅ローン担保評価の基本「登記簿の表題部/土地


登記簿の土地の地番は住居表示の番号と異なります。

住居表示の番号は建物ごとに番号をつけ、住居を探しやすくしたもので、「住居表示に関する法律」により定められています。

登記所が認定している土地の地目は宅地、田、畑、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼(ちしょう)、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種です(不動産登記規則99条)。

地目の決定は現況でなされます。

地積は水平投影面積(平方メートル表示)により小数点第2位未満切捨てですが、宅地、鉱泉地以外の10平方メートル超の土地は小数点切捨てです。

登記面積は実測面積と異なりますので、担保評価上はどちらか少ないほうで計算すべきです。実測面積が登記面積より大であっても、隣接地主の確認を得ない以上、登記面積で評価すべきです。

最近は国土調査法に基づき、正確な実測が得られ、登記面積を実測面積に次第に改めています。

この場合は登記簿表題部に「国土調査による成果」等と記載されています。

しかし、明治の地券発行時には、当初、所有地の面積が自己申告制であったこと、その誤差については黙認されていたことなどが原因で、実測と公簿との誤差が生じました。

特に山林は、正式な測量を行わず、目測で行ったので、いまもなお極端な差異があります。

(次回に続く)

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