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住宅ローン担保評価の基本「抵当権設定契約


さて金融機関等債権者が担保を徴求して貸出をしたのち、債務者より返済がなされない場合には、担保物件を競売や任意処分により売却して、その代金から他の債権者に優先して債権の回収を図ることができます。

このような担保権を担保物権といい、留置権、先取特権、質権、抵当権、譲渡担保、仮登記担保などの種類があります。

このうち、最も一般的に使われるものが抵当権です(民法369条以下)。

譲渡担保は、貸付と同時に目的物の所有権を債権者に譲渡し、返済後にもとの所有者へ戻すという担保形態で、民法に明文の規定はありませんが、判例・学説上認められている担保権です。

仮登記担保は、債務不履行のときに債権者へ所有権を移すという予約をし、その権利を仮登記により公示するものです(仮登記担保契約に関する法律)。

不動産質権は、貸付と同時に不動産を債権者に引き渡し、債権者が使用できるという制度ですが、管理費用の負担が大きいことや登記上の不使さから、あまり利用されていない担保です(民法356条以下)。

抵当権の目的となるものは、土地や建物が一般的ですが、これ以外に、地上権、工場財団、登記した船舶、登録した自動車、鉱業財団、道路交通事業財団、立木、漁業権、建設機械等特別法が認めるものも目的となります。

抵当権を設定するには、抵当権設定契約を債権者と債務者間で締結します。担保はたいてい債務者が提供しますが、ときには第三者が提供することもあります。このような第三者を物上保証人といいます。

抵当権設定契約書には、少なくとも被担保債権額と目的物件とが特定されていなければなりません。不動産に付属する庭石、門、塀、畳、建具、空調設備については、当然に不動産の従物として効力が及ぶとの考え方により抵当権設定契約書に記載しない例もありますが、いざという時には持ち去られることが多く、後日の争いを少なくするためにも、抵当権設定契約書にこれらも抵当権の目的である旨を記載するとよいでしょう。

また、保存登記を要しない建物や構築物も同様です。

被担保債権とは、抵当権によって担保される債権のことで、たとえば「○年○月○日付金銭消費貸借による金○億円」というように債権を明確にします。

目的物件は、契約書の末尾に、登記記録表題部のとおりに記載します。そのほか、抵当権設定契約書に約定されるものは、抵当権の順位、抵当物件の変更の禁止、火災保険、抵当物件の処分等です。

(次回に続く)

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