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住宅ローン担保評価の基本「債権管理上のリスク


さて不動産担保金融の普及に伴い、各金融機関とも、リスクの増大に対処すべく、債権管理面の充実に努めています。

管理専門会社の設立などが行われました。

従来より、担保物件を競売等に出せば時価の半値くらいでしか売れないといわれてきました。

例外的にバブル期には都心部の競売において売却率が著しく高まり、その売却価格も最低売却価額の6倍となったケースもありました。

しかし、バブル崩壊後は、競売落札そのものが大きく減少し、競売回数の繰り返し、最低競売価絡の下落、回収率の著しい低下を余儀なくされています。

ともあれ、与信時のチェック以後、ヒトやカネの面で問題が生じたときには、債務者や保証人の担保・資産等、モノによる債権保全等が迅速になされねばなりません。

不動産の時価、将来性、任意売却の妥当性、競売申立時期の選定、競落予想、市場性、法的制約の難易等々の分析がそのポイントとなるでしょう。

不良債権の迅速かつ適切な回収は、いったん生じかけたリスクの回避にほかならず、債権者の収益性に直接的に寄与します。この意味において、金融機関の担当者や管理者にとって不動産全般に閲する十分な知識は不可欠であり、これがないために「早く、多く」の原則に基づく債権回収も 不十分となっている例が多いと思われます。

債権回収にあたっての基本は、着実で豊富なデータと、債務者との対応方法です。データの蓄積は延滞が発生してからではなく、貸出調査から始まっていることを認識し、債務者との対応は人間として誠意をもつことが肝要です。

それでも担保不動産の換価により貸出金の回収を図らざるをえないときは、

1.競売申立てを裁判所に行い、その落札額から配当を得る方法

と、

2.このような法的手段によらず任意に不動産処分を行い、売却代金により回収する方法

があります。

前者の場合には競売処理に時間がかかりすぎることと、競売価格が時価より30〜40%低い価格から競争入札が始まること等の難点があります。任意売却はこの点からまず選択すべき方法ですが、上記の専門的知識に加え、広範な業界情報の蓄積や、良好な内外のブレーンの活用が鍵となります。

債権回収方法にはこのほかにも各種の手段がありますが、「債権回収業に関する特別措置法」が施行され、認可されたサービサー会社に金融機関が不良債権を売却・委託するようになり、サーピサー会社が債権を管理回収する手段が加わりました。

(次回に続く)

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