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住宅ローン担保評価の基本「不動産担保の歴史(1)


大地は生活の根源であり、人間とのかかわり合いは歴史的にみても枚挙にいとまがありません。たとえば旧約聖書をみると、土地の持分をくじ引きで決めることや(民数記)、住宅を売った場合、1年以内ならば買戻しができることなどの記述(レピ記)がみられます。

また、紀元前1750年のハムラビ法典には、農地の賃貸借や抵当制度、債権実行、貸付利子制限(10〜20%)が定められています。

さらに、紀元前6世紀のアテネでは担保である土地に「抵当標」が立てられ、紀元前450年頃の古代ローマにおいても、時効取得や建物を隣地境界線より2.5フィート離すことなどが定められていました(十二表法)。

日本における土地制度をみると、次の4つの大改革がありました。

・大化改新:国家的土地所有

・検地:豊臣、徳川時代の領主的土地所有

・地租改正:土地私有制度の誕生

・農地改革:戦後の自作農主義の誕生

西暦701年の大宝律令では、人家をのぞきみるような楼閣の建築禁止がうたってあり、宅地売買の届出制、1段(反)を360歩(坪)とすること等が定められていました。

ところが、土地については、処分権までを含めた完全な土地私有制度は明治元年の太政官布告と同6年の地所永代売買の解禁令からです。

このとき土地所有者に地券が交付され、土地ごとに地価が定められました。そして、この地価に対する3%程度の地租が、新政府の主たる財政収入となり、江戸幕府より引き継いだ財政再建を可能にしました。

これをみると、質入れとか書入れ(いまの抵当権のこと)の文言があり、不動産経済の多様性をうかがうことができます。

その後は、登記制度、建築基準法、宅地建物取引業法などの諸法律が整備され今日に至っています。

(次回に続く)

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